8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。广州成为第一个实行“认房不认贷”的一线城市……

【资料图】

01 官方解读

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

《通知》提到，为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，推动广州市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，优化广州市个人住房贷款中住房套数认定标准。

《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

随后，广州市住房和城乡建设局官网发布了政策解读：

一、申请贷款的居民家庭

申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女。

二、居民家庭住房套数

居民家庭住房套数，是以我市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭（含所有家庭成员）已拥有住房套数核算。

三、政策优化相关的个人住房信贷政策

居民家庭名下在本市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。

四、执行时点

政策执行时点以《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发时间2023年8月18日为界。

2023年8月18日0：00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行。

2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。

02 专家解读

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李宇嘉

广东省房协专家咨询委员会委员

广东省住房政策研究中心首席研究员

执行“认房不认贷”的权限是给到地方的，目前广州率先实行，预计后面其他城市也会跟上。

“认房不认贷”是新一轮楼市调控的一个大招数。主要目的是促进换房需求、改善性需求。目前存在刚需萎缩、投资需求退场等问题，在这种情况下，“认房不认贷”、“卖一买一”免除个税这两个政策结合起来有利于推动市场良性循环，促进新房和二手房循环，刚需和改善的循环。

另外，实行“认房不认贷”对城中村改造也有巨大利好。原因在于房屋一旦循环起来，房价下跌的势头就能止住，因此此政策对于目前市场而言是利好的。

但需要注意的是，单一个政策不会对市场起到触底反弹的作用，还是需要与其他例如降低利率、修复居民收入端、稳定就业、纾困房产企业供给端等一揽子政策叠加，才能让市场真正稳定下来。

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李茂喆

贝壳研究院广州分院院长

此次政策出台可利好两种人群。

一是“卖一买一”的置换群体，置换需求回暖是必然，未来“卖一买一”的客户会是机会点，而且会有政策支持。

二是跨城购房人群，这部分人虽然在其他城市有房，但若在广州无房依然可以按照首套来算。

对于广州市场而言，首先会盘活二手市场，预计二手市场成交量会有明显回升，置换客户入市的意愿会加强，其次传导到新房市场会出现大量置换的客户。

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肖文晓

克而瑞广佛区域首席分析师

广州7月新房网签只有4600多套，8月截至到29号更是只有3100多套，是近十年历史同期的低位。在“认房不认贷”新政落地打破了购房者的观望气氛之后，预计接下来广州楼市“金九银十”的人气和成交都会有所回升。

以往广州无房但有贷款记录，购买普通住房需要四成首付，购买非普通住宅则需要七成首付，按照新规则均可按照首套住房执行房贷政策。也就是说，按照今年1-7月广州一手房套均总价大约410万、二手房套均总价大约320万计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30-40万元左右，如果是购买越高总价的住房首付减少更多。

此外，按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元的月供。

本次广州率先落地首套房贷款“认房不用认贷”政策，后续其他城市大范围落地该政策的可能性很大。值得注意的是，北京、上海和深圳的情况与广州楼市有所不同，北上深的新房市场目前仍存在局部的“打新热”现象，因此围绕“房住不炒”和“稳房价”需要考量的因素更多，最终是否会出台还是要以当地发文为准。

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郑大源

广州大源按揭总经理

广州房卫士创始人

广州是四个一线城市率先官宣的，发文速度超过了其他城市，可见这次发文时间的急迫性。

从过往历史上分析，2017年春节前银行迫不及待的发布加利率优惠的政策（通常3月4月才出调控政策），随后3月连出两道收紧的调控政策。由此可以推测，接下来9月应该还会出台放松性质的调控政策，历史上房产调控政策的出台，无论收紧还是放松，都会极大地影响接下来的交易量和价格。当前房产交易低迷，最重要的是因为对于房价走势信心不足，对于工作，对于收入的信心不足，故而持币观望的人比较多，导致交易上不去。出台放松性质的政策后，肯定对于房地产交易是利好，但是利好可以多少程度上体现，还是看信心的恢复情况。

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黄韬

广州中原项目部总经理

据不完全统计，广州楼市8月份的成交量还是处于历史低谷阶段，利好政策的刺激，对于市场的成交量肯定是有所提升的，但长期来讲，效果应该不大。对于目前迫切想要置业的购房者，是肯定有好处的，能直接降低购房门槛和压力，但对于还在观望的买家，应该影响不大。楼价层面，市场会继续分化，整体还是会降价为主，在此节点，建议开发商尽快搞促销，业主则可尽快进行卖房换房，未来9至10月，广州楼市成交量预计会上涨。

03 有何影响？

那么，对于楼市和购房者而言，“认房不认贷”会带来什么影响？

对于置换家庭而言，“认房不用认贷”政策将带来利好。

福州市民陈女士怀孕已经6个月了，她盼着新政早点落地。“宝宝降临后，想换个大房子。”她给记者算了一笔账：之前看中的一套220万元的住房，按照现在政策，首付40%，要88万元，如果能‘认房不用认贷’，首付30%，首付可少付22万元。

对于曾在外地贷款购买过住房，现因工作地迁移等原因在当地无房的新市民，“认房不用认贷”能帮助其降低购房门槛。

落户广州的“90后”市民郝先生谈到，自己一家三口在南京有房，去年已还清房贷。“但按照‘认房认贷’情形，我们在广州首次买房，即便卖了南京的房子，再买房也要7成首付。如果‘认房不用认贷’落地，不用卖掉南京的房子也能享受首套3成的首付资格，利率也许也能按首套进行。”

在“认房不用认贷”情形下，首套房贷款利率可以降低

据贝壳研究院监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。以天津为例，100万贷款25年在“认房不用认贷”情形下产生的利息比“认房认贷”情形下节省16.8万元。

“换房可退个税”

有业内人士表示，对于大部分城市来说，换房可以节省3万至5万元税费，而北京等城市部分房源能节省更多税费。交易房屋情况不同，个税征收情况也不同。

来源：本文部份内容来自公众号“新华社”、凤凰网房产

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